Algemene opzet
Het is de laatste maanden erg rustig bij de aanbieders van nieuwe vastgoed-CV’s. Gelukkig komt S2 Beheer met een nieuwe beleggingsmogelijkheid. Na de teruggetrokken CV Vastgoed X en de in november 2008 geïntroduceerde CV S2 Vastgoed XI, komt het bedrijf nu met CV S2 Vastgoed IX. Het gaat om een belegging in een drietal panden in respectievelijk Leeuwarden, Drachten en Dokkum.
Het grootste pand is gelegen in Leeuwarden. Het betreft een nieuw kantoorpand met 2.646 m² aan verhuurbare vloeroppervlakte en 34 parkeerplaatsen. De twee huurders zijn de Stichting MEE die 1.483 m² huurt en Kantoorinrichting Bos die 696 m² huurt. Daarnaast is er 468 m² aan leegstand en ook vijf parkeerplaatsen zijn nog niet verhuurd. De verkoper van het pand geeft voor de leegstaande ruimtes een garantie af tot eind 2010. Het tweede pand is gelegen in Drachten en beslaat 1.050 m² kantoorruimte en 15 parkeerplaatsen. Dit pand is volledig verhuurd aan het UWV Werkbedrijf.
Het derde en laatste pand is gelegen in Dokkum en betreft een nieuwbouw showroom met kantoor voor een automobielbedrijf. De verhuurbare oppervlakte bedraagt 795 m².

De totale huursom is bij de start € 517.015 en de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten bedraagt 6,0 jaar. In de prognoses rekent de aanbieder met een jaarlijkse indexatie van de huur van 2,0%. Daarnaast speelt voor het pand in Leeuwarden een BTW-compensatie voor de Stichting MEE. Zij betaalt € 40.886 toeslag op de huur (20,6%) ter dekking van het BTW-nadeel. Deze compensatie wordt opgeteld bij de totale huursom. In de prognoses wordt geen rekening gehouden met het feit dat voor een deel van de exploitatiekosten geen BTW-verrekening kan plaatsvinden. De kwaliteit van de huurders varieert van uitstekend tot redelijk. Het prospectus biedt hierover duidelijke informatie.

De taxatiewaarde van de panden in Leeuwarden en Drachten is in lijn met de aankoopwaardes. Voor het pand in Dokkum geldt echter dat de taxatiewaarde ruim 25% lager is dan de aankoopprijs van € 875.000.

Financiële opzet
De drie panden worden aangekocht voor een totaalbedrag van € 7.262.754. De panden in Leeuwarden en Drachten worden vrij op naam verkregen. In de koopsom is tevens een bedrag van € 478.325 aan BTW begrepen voor het pand in Leeuwarden. Dit wordt gecompenseerd middels de huurtoeslag die de Stichting MEE betaalt. De totale koopsom inclusief BTW-compensatie komt overeen met 14,0 maal de aanvangshuur exclusief BTW compensatie. Houden we wel rekening met de BTW compensatie in de huur, dan wordt het onroerend goed voor 13,0 keer de huursom aangekocht. De notariskosten zijn begroot op € 15.000, de overdrachtsbelasting op € 99.300 en de overige bijkomende kosten op € 672.946 (9,3%). Deze lijken hoog maar in dit bedrag zijn tevens de kosten voor een renteswap verwerkt die € 200.000 bedragen. Na correctie van deze kosten komen de totale bijkomende kosten uit op 6,5%. Daarnaast is een grote post aan voorfinancieringskosten berekend van € 214.445. Dit zijn echter kosten waar de belegger niets van terugziet. Alle panden zijn al in de loop van 2008 aangekocht. Wat niet duidelijk wordt uit het prospectus, is de vraag of rekening is gehouden met het niet verrekenbaar zijn van een deel van de BTW over de oprichtingskosten. De totale investering bedraagt volgens het prospectus € 8.050.000.

Van de investering wordt € 3,4 miljoen (42,2%) ingebracht door de deelnemers, verdeeld over 68 participaties van € 50.000. De resterende € 4,65 miljoen (57,8%) wordt geleend bij SNS Property Finance. Deze lening is in beginsel aflossingsvrij en kent voor het eerste jaar een rente van 3,6%. Direct na plaatsing van de CV zal een renteswap worden aangekocht. Daarmee verwacht de aanbieder de basisrente voor de periode mei 2010 tot mei 2017 af te dekken op 3,0%. Met de bank is vervolgens afgesproken dat bovenop deze basisrente een opslag van 1,5% wordt berekend gedurende het eerste jaar. Daarna zal de opslag opnieuw onderhandeld moeten worden. In het prospectus rekent men in ieder geval met 3,6% rente in het eerste jaar en 4,5% rente in de jaren daarna.

De prognoses gaan uit van een winstuitkering van ruim 9% per jaar die stijgt naar 11% in het tiende jaar van de looptijd. Daarbij plaatsen we twee kanttekeningen. Ten eerste is geen rekening gehouden met eventuele leegstand van het pand in Leeuwarden waar nog tot eind 2010 een huurgarantie op van toepassing is. In de prognoses is helemaal geen rekening gehouden met welke leegstand dan ook. Een tweede kanttekening betreft de verwerking van de niet-verrekenbare BTW in de exploitatieprognoses. Hierdoor kunnen de kosten hoger uitkomen.

De aanbieder biedt geen uitgewerkte verkoopscenario’s maar alleen verwachte verkoopwaardes van de panden. De verkoopscenario’s hebben we daarom zelf gereconstrueerd. Als we uitgaan van het middelste scenario (verkoop panden voor € 8.050.000) dan blijkt dit overeen te komen met 12,74 maal de huursom zonder BTW-compensatie in 2019 (13,0 bij aanvang). Met deze lagere kapitalisatiefactor bij verkoop wordt deels het voordeel gecompenseerd van het verkrijgen van twee panden vrij op naam bij aanvang. Na aftrek van 1% verkoopkosten, de winstdeling voor de aanbieder en de restant hoofdsom van de hypotheek resteert dan nog naar schatting € 3.319.500. Dat resulteert in een slotuitkering van € 48.816 per participatie van € 50.000. Per saldo zou het verlies dan uitkomen op € 1.184 per participatie ofwel 2,4%.

Aandachtspunten

Standaardtests

Let op

Klik hier om naar het tabblad Rendementsmeter te gaan >>