Algemene opzet
WVGH Seniorenfonds IV CV belegt in 67 serviceflats met 50 parkeerplaatsen in een tweetal complexen. Het gaat om serviceflats gelegen in Bilthoven en Deventer. De flats zijn meer dan 25 jaar oud. In serviceflat Pieter de Hoogh in Bilthoven worden 50 van de in totaal 102 flats gekocht van bestaande eigenaren. Daarbij koopt de CV tevens 9 van de 36 garages. In Deventer zijn de 17 aan te kopen flats gelegen in complex Beeckestein dat in totaal uit 102 flats bestaat. De 41 te kopen parkeerplaatsen zijn gelegen in de parkeergarage. Het gaat om een sale-and-lease-back structuur waarbij bestaande eigenaren hun serviceflat verkopen en terughuren. Zij krijgen daarbij een huur die iets onder de markthuurprijzen ligt. De aanbieder houdt in het eerste jaar rekening met een flinke leegstand van 19,4%. Deze leegstand moet eind 2014 teruggebracht zijn naar 6,0%. Gezien de relatief hoge servicekosten van de flats is de leegstand een risicofactor voor de exploitatie aangezien de servicekosten voor leegstaande ruimtes betaald worden door de CV. De huurders tekenen een huurcontract voor onbepaalde tijd.

De totale huuropbrengst bij aanvang bedraagt € 394.531 waarbij rekening is gehouden met de leegstand van 19,4%. De servicekosten voor leegstaande woningen en parkeerplaatsen bedragen € 56.040 op jaarbasis. In de prognoses gaat de aanbieder uit van een huurindexatie van 2,0% per jaar en de eerder genoemde terugloop van de leegstand van 19,4% in 2009 naar 6,0% per 2014. De terugloop in leegstand telt extra zwaar omdat het enerzijds extra huuropbrengsten en anderzijds een verlaging van de servicekosten voor leegstaande woningen oplevert.

Financiële opzet
De 67 serviceflats en 50 parkeerplaatsen worden aangekocht voor een bedrag van € 4.303.250. Daarnaast is een bedrag gereserveerd van € 485.000 voor een externe en interne renovatie. De koopsom inclusief renovatiekosten bedraagt 12,1 maal de werkelijk te ontvangen huren. De totale taxatiewaarde bedraagt € 6.937.600 uitgaande van een volledige verhuur van woningen en parkeerplaatsen. De aankoop in Deventer zal vrij op naam plaatsvinden. Voor de woningen en parkeerplaatsen in Bilthoven wordt een bedrag van € 208.695 aan overdrachtsbelasting en € 9.520 aan notariskosten begroot. De overige bijkomende kosten bedragen € 517.020 (12,0%). Daarnaast wordt een bedrag van € 90.000 gereserveerd voor leegstand en € 11.515 aan overige liquiditeitsreserve. In totaal bedraagt de fondsinvestering € 5.625.000.

De participanten van de CV brengen € 2.400.000 (42,7%) aan eigen vermogen in middels 96 participaties van € 25.000. De fondsinvestering wordt voor het restant van € 3.225.000 (57,3%) gefinancierd door Rabobank Utrechtse Heuvelrug. De financiering betreft een vastrentende lening van € 2.425.000 tegen een rente van 5,95% die voor vijf jaar vaststaat. Deze lening is aflossingsvrij. De resterende € 800.000 is een rekening-courantfaciliteit. De condities van deze faciliteit staan niet in de documentatie. Men rekent met een variabele rente van 5,0% op de rekening courant faciliteit. In de prognoses is de rekenrente 5,4% voor de totale financiering. Er wordt op de financiering niet afgelost.

De prognoses gaan uit van een winstuitkering van ruim 2,6% over het jaar 2010 wat moet oplopen naar 6,9% over het jaar 2014. De gemiddelde uitkering bedraagt 4,8% per jaar. Daarbij speelt het terugdringen van de leegstand een belangrijke rol. Wat opvalt is dat in de prognoses geen rekening wordt gehouden met een indexatie van de bijdrage voor de verenigingen van eigenaren.

In 2014 zal, afhankelijk van de marktomstandigheden, de portefeuille woningen en parkeergarages verkocht worden. Daarbij rekent de aanbieder in het realistische scenario met een opbrengst gelijk aan 95% van de in 2009 getaxeerde waarde. Dit zou neerkomen op een opbrengst van € 6.598.100. In deze prognose wordt geen rekening gehouden met een stijging van de huuropbrengsten uit indexatie. De verwachte verkoopwaarde komt neer op 12,94 keer de in 2014 geprognosticeerde huuropbrengst. Na aftrek van 1,19% verkoopkosten, aflossing van de hypotheken en de winstdeling van de aanbieder (20% van het bruto-verkoopresultaat) resteert dan een bedrag van € 3.115.666 voor de participanten. Samen met de vrijval van de leegstandsreserve van € 90.000 is er dan een slotuitkering van € 33.392 per participatie van € 25.000. Dat is 33,6% aan verkoopwinst en een enkelvoudig rendement uit verkoop van 5,9% per jaar.

Aandachtspunten

Standaardtests

Let op

Klik hier om naar het tabblad Rendementsmeter te gaan >>