Skip to main content
U bevindt zich hier: Skip Navigation LinksHome Project
Antea Vastgoed Rotterdam - Gorichem CV
Antea Vastgoed Management B.V.
Datum prospectus: september 2009

Op dit tabblad staat de onafhankelijke kwalitatieve beschouwing van Kapé Breukelaar.
Per vastgoedpropositie worden de projectgegevens gebruikt zoals deze staan vermeld in het door de vastgoedaanbieder verstrekte prospectus.

Algemene opzet
Antea Vastgoed biedt de mogelijkheid te investeren in twee volledig verhuurde kantoorpanden in respectievelijk Rotterdam en Gorinchem.
Het pand in Rotterdam heeft 2.002 m² aan verhuurbare vloeroppervlakte en 38 parkeerplaatsen. Het pand is goed gelegen nabij snelwegen en een station en volledig verhuurd aan PGB Zorgholding BV.
Het pand in Gorinchem heeft een vloeroppervlakte van 2.457 m² en 55 parkeerplaatsen. Dit pand is volledig verhuurd aan twee huurders. De grootste huurder is Stichting RMPI De Grote Rivieren, zorgverlener in de geestelijke gezondheidszorg. De andere huurder is Interselect, een bedrijf actief op het gebied van human resources dienstverlening.

De totale huursom van de beide panden is bij aanvang € 737.714 en de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten bedraagt 9,7 jaar. Twee van de huurcontracten kennen echter een breakoptie. Zouden beide contracten worden afgebroken, dan komt de gewogen gemiddelde huurperiode uit op 6,8 jaar.
In de prognoses rekent de aanbieder met een jaarlijkse indexatie van de huur met 2,0%. Uitgaande van een huurprijs per parkeerplaats van € 600 per jaar is de huurprijs per vierkante meter € 174 voor het pand in Rotterdam en € 136 voor het pand in Gorinchem. Voor het pand in Rotterdam lijkt de huurprijs iets boven de marktwaarde te liggen. Dat pand is gebouwd in 2002. Van het pand in Gorinchem wordt geen bouwjaar vermeld maar het pand lijkt uit dezelfde bouwperiode te zijn. Over de kwaliteit van de huurders wordt geen informatie verstrekt. Wel is een taxatiewaarde vastgesteld voor de beide panden en deze ligt circa 2,0% boven de aankoopprijs.

Financiële opzet
De totale aankoopsom van de beide panden bedraagt € 8.365.000 kosten koper. Dat komt neer op 11,3 keer de huursom. De overdrachtsbelasting en notariskosten zijn in totaal € 523.000. De bijkomende kosten voor de opzet, structurering, financiering en marketing komen uit op € 537.000 (6,4%). De panden worden aangekocht van niet gelieerde partijen, zo vermeldt het prospectus.

Van de totale investering van € 9.425.000 wordt € 2.975.000 (31,6%) ingebracht door de deelnemers, verdeeld over 119 participaties van € 25.000. De resterende € 6.450.000 (68,4%) wordt geleend bij de Rabobank. Op de lening wordt jaarlijks afgelost. Gedurende de looptijd van acht jaar is de totale aflossing €  1.388.000. De rentevoet is in beginsel variabel en gebaseerd op het euribor tarief voor drie maanden plus een opslag van circa 2,5% waarmee de rente op 3,2% per jaar uit zou komen. De exacte opslag wordt niet vermeld. Voor 50% van de lening is een rentecap overeengekomen tot 2014 met een plafond van 5,8%. Hiervoor wordt 0,30% extra renteopslag betaald voor het afgedekte deel van de financiering. Daarmee komt de aanvangsrente uit op circa 3,35%. In de prognoses houdt men rekening met een rekenrente van 4,4% gedurende de gehele looptijd.

De prognoses gaan uit van een winstuitkering van ruim 7,5% per jaar. Over het eerste jaar wordt naar verwachting 6,7% rendement uitgekeerd en in jaar acht is dit opgelopen naar 9,4%. Omdat wordt afgelost op de lening van de Rabobank, zijn de uitkeringen iets lager dan op basis van het aanvangsrendement verwacht zou mogen worden.

De aanbieder biedt geen duidelijk uitgewerkte verkoopscenario’s maar alleen verwachte rendementen. De verkoopscenario’s hebben we daarom zelf gereconstrueerd. Daarbij gaan we uit van een verkoop tegen 11,1 keer de verwachte huursom van 2017 wat de opbrengst op € 9.401.000 brengt. Trekken we daar 1% verkoopkosten, 20% winstdeling en de resterende hypothecaire geldlening vanaf, dan resteert een totale einduitkering van € 4.057.150. Dat komt neer op een slotuitkering van €  34.094 per participatie van € 25.000. Dat is een rendement van 39,9%. Daarvan is echter 46,7% toe te rekenen aan de eerdere aflossingen op de hypotheek zodat feitelijk sprake is van een waardeverlies van 6,8%.

Aandachtspunten

+ Twee goed verhuurde panden
+ Aantrekkelijk aanvangsrendement van bijna 9%
+ Relatief hoog verwacht totaal rendement
+ Langlopende huurcontracten
+   Behoorlijke veiligheidsmarges in prognoserente
- Huurprijs pand Rotterdam lijkt wat boven de marktprijs
- Breakoptie in huurcontracten
- Rente is voor 50% variabel en met hoge opslag van 2,5%
- Verkoopscenario’s niet duidelijk uitgewerkt
- Doorsnee kantoorpanden op doorsnee locaties

Standaardtests

BAR Kale Koopsom:
huur / koopsom exclusief kosten koper:		   8,8%
BAR Vastgoed:
huur / koopsom inclusief kosten koper:		 8,3%
BAR Belegging:
huur / koopsom inclusief alle kosten:		 7,8%
Kostenopslag buiten overdrachtsbelasting en notaris: 6,4%
Buffer bij verkoop: verwachte eindwinst bovenop inleg: 39,9%
-   waarvan uit aflossingen op lening gedurende looptijd:
46,7%
-   waarvan uit waardestijging volgens prognose aanbieder:
-6,8%

Let op

-   Het rekenmodel gaat uit van aanvang van het fonds per 1 januari 2010.
-   De initiatiefnemer heeft voor de helft van de financiering een rente-cap afgesloten. Het model houdt hier geen rekening mee en hanteert een rekenrente van 4,4%, volledig variabel.
-   Het rekenmodel gaat uit van een verkoop gebaseerd op de jaarhuur van 2018, de factor bij verkoop is aldus op 10,9 gesteld.
-   Het rekenmodel berekent de performance fee over het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. In deze aanbieding is dit verschil negatief en wordt door het rekenmodel geen performance fee toegekend. Hierdoor zijn het berekende indirect en totaalrendement 0,3% hoger.

Klik hier om naar het tabblad Rendementsmeter te gaan >>